Kiralık konut İstanbul’da sorun olmaya devam ederken ekonomi yönetimi 600 bin hayalet ev için yeni bir adım attı. Evini kiraya vermek yerine boş tutmayı tercih eden mülk sahiplerine vergi getirilecek. Uzmanlar, bu uygulamayla kiraların düşebileceğini ifade ederken asıl çözümün satılamaz kiralık konutlar inşa edilmesiyle gerçekleşebileceğini vurguladılar.
Kiralık konut fiyatları azalan arzla beraber alım gücünün üstünde seyrediyor. Kiralara yüzde 25 sınırının temmuz ayın itibariyle son bulması ekonomi yönetimini yeni önlemler almaya yönlendirdi. İstanbul’da 600 bin konutun boş tutulduğu ifade edilirken bu evlerin yeniden kiraya verilmesi amacıyla boş konut vergisi gündeme geldi. Uzmanlar vergi kararının yatırım davranışlarını değiştirebileceğini söylüyor.
Dünya Gazetesi’nde yer alan habere göre, Türkiye’de her yıl yaklaşık 1 milyon konuta ihtiyaç duyuluyor. Ancak fiyatların son yıllarda hızlı yükselmesi, ev sahipliğini düşürürken, kiracılığı artırıyor. Hanelerin harcamasında kira ilk sırada.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Hane Halkı Tüketim Harcaması 2023 verilerine göre, vatandaş en fazla harcamayı yüzde 23,9’luk oranla konut ve kiraya yapıyor. Bu oran, yüzde 21,9’lik oranla ulaştırma, yüzde 20,6 ile gıdayı da geçmiş durumda. Başka bir ifadeyle, vatandaş boğazından kısarak kirasını ödüyor. Tek kişilik hanelerde ise bu oran yüz-de 31,8’e çıkıyor.
SATILMAZ KİRALIK KONUT ÜRETİLMELİ
Barınma krizinin aşılması için kiralamanın teşvik edilmesi gerektiğine vurgu yapan gayrimenkul uzmanları, “Özel sektör vergi teşvikiyle satılamaz kiralık konut üretmeli. Arsayı devlet verdiğinde, ‘bu evler kiraya vermek üzere satın alınabilir’ şerhiyle, kiralamak için ev sahipliği teşvik edilmeli" önerisinde bulundu.
İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komitesi Başkanı Hakan Akdoğan, boş tutulan yaklaşık 600 bin konutun kiraya verilmeme nedenlerinden birinin yüzde 25 sınırı olduğunu, ancak bu oranın da kalktığını anımsatarak, şöyle devam etti: “Şimdi hem zam sınırı yok, hem de ‘boş konuta neden vergi ödeyim’ diyerek orada bir hareketlilik getirebilir. Ancak ne nasıl bir hareketlilik getirir belirsiz.
Fiyatların artış hızını yavaşlatabilir. Hatta belli bölgelerde, fiyatları biraz daha normalleştirebilir. Bizim kiralık konut arzına çok fazla ihtiyacımız var. Böyle bir dönemde bu konutların piyasaya çıkartılmasının sağlanması, vatandaşın seçeneklerini artırır."
VERGİNİN ETKİSİ NELER OLABİLİR?
Denge Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Ahmet Arslan: “Bu tür bir verginin kiralara birkaç etkisi olabilir: Birincisi, boş konut sahipleri, ek vergiden kaçınmak için konutlarını kiraya vermeyi tercih edebilirler. Bu da daha fazla kiralık konut bulunmasını getirebilir. İki, artan kiralık konut arzı, kiracıların seçeneğini artırır.
Bu, rekabetle kira fiyatlarının düşmesini getirebilir. Üç, bazı mülk sahipleri, boş ev vergisini karşılamak için mevcut kiracılarına ek mali-yet yansıtabilir, bu da kiraları yükseltebilir.
Dört, piyasada yüksek bir konut arzı varsa, verginin etkisi daha belirgin, sınırlıysa vergi etkisi sınırlı kalabilir. Beş, yatırımcıların boş duran konutları elden çıkarmasına veya farklı yatırım araçlarına yönelmesine yol açabilir."
MÜLK SAHİBİ İKNA EDİLMELİ
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman, yasa ile iktisadi hayatın düzenlenmesi noktasında ters sonuçlar çıkabileceğini söyledi. Büyükduman, “Diyelim ki boş konutum var ya da boş kabul ediliyor. Evin değeri 5 milyon TL, kirası 25 bin TL.
Bu yıllık 300 bin TL yapar. Kişi 300 bin liralık gelirden vazgeçiyor, ne kadarlık bir vergi koyacaksınız ki kişi ikna olsun. Sorunun asıl çözümü, kiraya vermek üzere konut satın alanları teşvik etmek olmalı. Vergi koyduğunuz zaman cazip olmaktan çıkartırsınız. Ne olmalı?
Mesela 50 metrekareden küçük konutlara emlak vergisi muafiyeti, en az 10 yıl. Bu sağlanırsa özel sektör bol bol konut üretir. Kiraya vermek üzere ev sahibi olmak teşvik edilmeli. Ya da devlet arsa versin, arsa payı alsın. Kat karşılığı gibi.. Müteahhite satsın ve ‘bu evler ancak kiraya vermek üzere satın alınabilir’ şerhi konsun. Kira sözleşmeleri de e-devlet üzerinden yapılsın. Kiralar da TÜFE ile artıp, 10 yıl sonra kira şerhi kalkarsa insanlar da oturur ya da kiraya verebilir."
ÖZEL SEKTÖR TEŞVİK EDİLSİN
Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Başkan Avukat Ali Güvenç Kiraz, şu değerlendirmelerde bulundu: “Bir kişinin ikametgahı veya aile konutu dışında yine yazlık evi haricinde 3 ve daha fazla boş evi olması halinde kademeli bir şekilde vergilendirmenin daha adil olacağı kanaatindeyim.
3 ile 10 boş ev arası bir vergi oranı, 10-25 boş ev arası bir başka vergi oranı, 25-50 boş ev arası başka bir vergi oranı gibi olursa daha adil bir vergilendirme oluşacaktır. Boş evlerin konut piyasasına etkisi bir vergi getirilmesi halinde bu evlerin kiralama ve satışa yöneltilmesi çok hızlı olacaktır. Boş ev vergisi ile bu süreç çok hızlanacaktır.
Ben yüzde 30-40 oranında konutun çok hızlı bir şekilde satışa arz veya kiralamaya konu edileceğini düşünüyorum. Her iki halde de konut sorunumuz açısında bir nefes alma durumu katkısını oluşturacaktır. Kalıcı katkı sunması maalesef mümkün değildir. Çözüm için üç şey yapılmalı.
Devlet ve belediyeler satılamaz kiralık konut üretimi yapmalı, özel sektör teşvik edilerek satılamaz kiralık konut üretmeli. Örneğin kentsel dönüşüm yasasında olduğu gibi kiralık konut üretirseniz KDV yüzde 1 gibi olabilir.”
YATIRIM DAVRANIŞLARI DEĞİŞİR
Yüksek Şehir ve Bölge Plancısı ve İMPO İmar Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Müberra Oflaz: “Vergi, yatırım amaçlı ilave gayrimenkul edinilmesine olumsuz etki edebilir, böyle bir durumda yatırımcılar farklı enstrüman arayışına girecektir.
Konut yatırım piyasasını bozabilir ve fiyatları etkileyebilir. Erişilebilir fiyatlı konutların üretimi için kamu-müteah¬hit ve finans iş birliği şarttır, ucuz konut üretmek için kamunun planlı arsa üretmesi de gerekiyor."
